Приобретение недвижимости в Беларуси

Общие положения

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Беларусь недвижимое имущество включает в себя земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, изолированные помещения, машино-места.

С учетом того обстоятельства, что объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, сделки с объектами недвижимости в большинстве случаев влекут одновременное совершение сделок и с земельными участками, на которых находятся данные объекты.

 

Капитальные строения, изолированные помещения

 

Приобретение жилой недвижимости

Государственная собственность

Частная собственность

Физические и юридические лица Республики Беларусь вправе без ограничений приобретать, обменивать жилую недвижимость, а также совершать с ней иные сделки, не запрещенные законодательством.

Иностранные граждане и юридические лица вправе приобретать жилую недвижимость посредством купли-продажи, обмена или на основании иной сделки, если это установлено международными договорами Республики Беларусь.

Иностранные граждане и юридические лица вправе приобретать жилую недвижимость посредством купли-продажи, обмена или на основании иной сделки.

 

Приобретение коммерческой недвижимости

Государственная собственность

Частная собственность

Приобретение посредством проведения аукционов с одновременным приобретением земельного участка в собственность или права аренды данного земельного участка.

Приобретение посредством купли-продажи, обмена или на основании иных сделок.

Физические и юридические лица Республики Беларусь и иностранных государств вправе приобретать коммерческую недвижимость без ограничений, за исключением случая когда недвижимость продается одновременно с продажей земельного участка (только белорусские граждане и юридические лица могут участвовать в таком аукционе).

Физические и юридические лица Республики Беларусь и иностранных государств вправе приобретать коммерческую недвижимость без ограничений. Если земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, покупатель – иностранное физическое или юридическое лицо получает этот земельный участок на праве аренды.

 

Аренда объектов недвижимости

Физические и юридические лица Республики Беларусь и иностранных государств вправе арендовать объекты недвижимости на основании договора аренды.

Договор аренды объекта недвижимости должен устанавливать сведения, позволяющие определить объект недвижимости, который сдается в аренду, а также размер арендной платы. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Договор аренды на неопределенный срок может быть расторгнут любой стороной с уведомлением об этом другой стороны за 3 месяца.

Размер и вид арендной платы (периодические платежи в фиксированной сумме, однократный платеж, часть выручки, полученной от использования арендованного объекта недвижимости) устанавливается по соглашению сторон. Вместе с тем законодательство устанавливает порядок определения размера арендной платы в отношение государственной собственности, а также собственности юридических лиц, в которых государство владеет 50 и более акций (долей в уставном фонде).

Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду с согласия арендодателя. Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды.

 

Залог

Объекты недвижимости могут быть заложены только при условии одновременного залога земельного участка, на котором они расположены, или залога права аренды данного земельного участка. Поэтому при осуществлении таких сделок должны быть учтены все требования и ограничения, которые установлены для залога земельных участков и прав аренды земельных участков.

 

Земельные участки

 

Общая информация

Кодекс Республики Беларусь о земле является основным нормативным актом, который регулирует отношения, связанные с получением, владением, отчуждением земельных участков. Однако Кодекс о земле устанавливает лишь общие правила приобретения земельных участков. Дополнительное регулирования этих отношений установлено Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (с изменениями) «Об изъятии и предоставлении земельных участков», а также постановлениями Совета Министров.

Земля в Беларуси преимущественно находится в государственной собственности. Поэтому приобретение земельных участков в основном осуществляется посредством выделения земель, которые находятся в государственной собственности, при условии, что данные земли не относятся к категории объектов, которые могут находиться в исключительно государственной собственности (недра, воды, леса, земли сельскохозяйственного назначения, земли общего пользования, специальные охраняемые территории и др.). Земельные участки, в т.ч. ранее находившиеся в государственной собственности, должны быть использованы в соответствии с их назначением (в зависимости от категории и вида земель).

С учетом существующей структуры прав на землю и процедуры приобретения этих прав, в Беларуси недостаточно развит рынок купли-продажи земель для коммерческих нужд.

Права на земельные участки:

  • Право собственности;
  • право пожизненно наследуемого владения;
  • право постоянного пользования;
  • право временного пользования (до 10 лет);
  • право аренды (до 99 лет).

 

Ограничения в земельных отношениях

Юридические лица Республики Беларусь могут пользоваться всеми указанными правами, за исключением права пожизненно наследуемого владения.

Иностранные юридические лица могут владеть земельными участками только на праве аренды. Исключение установлено для иностранных юридических лиц, которые могут постоянно или временно пользоваться земельными участками в соответствии с концессионными соглашениями или в целях строительства многоквартирных жилых домов.

Дипломатические представительства и консульские учреждения иностранных государств могут приобретать земельные участки в собственность в порядке, установленном Президентом Республики Беларусь.

Граждане Республики Беларусь могут владеть земельным участком на праве собственности, аренды, временного пользования или пожизненно наследуемого владения.

Иностранные граждане могут владеть земельными участками на праве аренды. При этом иностранные граждане, которые являются близкими родственниками белорусских граждан, могут получить от них по наследству земельные участки на праве собственности или праве пожизненно наследуемого владения.

 

Приобретение земельных участков, которые находятся в государственной собственности

Земельные участки, которые находятся в государственной собственности, могут быть реализованы посредством проведения аукциона или без проведения аукциона по решению местного исполнительного комитета или Президента (в зависимости от категории, вида и размещения земель).

Земельные участки предоставляются по результатам аукционов:

  • На право заключения договора аренды земельного участка – в аренду гражданам и юридическим лица Республики Беларусь и иностранных государств;
  • с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) – в аренду белорусским и иностранным юридическим лицам либо в частную собственность юридическим лицам Республики Беларусь;
  • по продаже земельных участков в частную собственность – в частную собственность гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, а также юридическим лицам Республики Беларусь.

Порядок проведения данных аукционов установлен Указом и Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 (с изменениями) «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667». Аукционы проводятся по решению местных органов управления. Начальная цена за право заключить договор аренды земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости участка с учетом коэффициента, который зависит от срока аренды участка. Сведения о проведении аукционов обновляются ежемесячно и размещены в свободном доступе на сайтах местных органов управления.

Без проведения аукциона земельный участок может быть продан на праве собственности или право аренды земельного участка может быть предоставлено, в частности, следующим лицам:

  • Юридическим лицам – для строительства и (или) обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и объектов придорожного сервиса;
  • инвесторам и (или) организациям, созданным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, после заключения инвестиционного договора – для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом;
  • резидентам свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков - для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в этих зонах, парках;
  • компаниям, которые зарегистрированы и осуществляют деятельность в малых городах (при условии покупки государственного недвижимого имущества, которое расположено на этом земельном участке);
  • юридическим лицам – для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества, предназначенных для производства товаров, выполнения работ, оказания услуг, если такие объекты расположены в населенных пунктах с численностью населения менее 50 000 человек (за исключением строительства автозаправочных станций, торговых объектов);
  • юридическим лицам – для размещения объекта недвижимого имущества на территории Республики Беларусь, если строительство такого объекта и юридические лица определены решением Президента либо программой, утвержденной Президентом или Правительством;
  • юридическим лицам при оформлении документов на недвижимое имущество, которое принадлежит этим лицам и расположено на этих земельных участках.

Также без проведения аукциона юридическим лицам Республики Беларусь или иностранных государств может быть предоставлено право постоянного или временного пользования земельным участком для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов.

Необходимо отметить, что законодательство устанавливает определенные особенности процедуры приобретения земельных участков для строительства в Минске и областных городах, а также для строительства в соответствии с решением Президента или программой, утвержденной Президентом или Правительством.

Существует косвенный способ приобретения земли – посредством приобретения недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. Продажа государственного недвижимого имущества, а также предприятий как имущественных комплексов влечет одновременно переход права аренды земельного участка, необходимого для обслуживания объекта недвижимого имущества или для деятельности предприятия. Поскольку государственное имущество продается, как правило, с проведением аукциона, начальная цена такого объекта включает цену за право заключения договора аренды. Срок аренды устанавливается до проведения аукциона.

 

Сделки с земельными участками

Владельцы земельных участков вправе совершать различные сделки с этими участками при условии сохранения назначения этих земельных участков, а также соблюдения ограничений, установленных законодательством (например, иностранные граждане и юридические лица не могут владеть земельным участком на праве собственности). Юридические лица Республики Беларусь вправе продавать земельные участки только тем юридическим лицам, которые могут владеть ими на праве собственности, а также гражданам Республики Беларусь для строительства и обслуживания жилого дома.

Цена земельного участка при его продаже должна быть не ниже его кадастровой стоимости.

 

Аренда земельных участков

По общему правилу, государственные земельные участки сдаются в аренду по результатам аукционов на право заключения договора аренды. Плата за право заключить договор аренды определяется по результатам аукциона, при этом начальная цена определяется на основании кадастровой стоимости участка с учетом коэффициента, который зависит от срока аренды участка.

Законодательство устанавливает ряд случаев, когда арендатор освобожден от взимания платы за право заключения договора аренды. В частности, освобождение от платы предоставляется:

  • Юридическим лицам – для строительства и (или) обслуживания объектов транспортной и инженерной инфраструктуры и объектов придорожного сервиса;
  • инвесторам и (или) организациям, созданным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, после заключения инвестиционного договора – для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным проектом;
  • резидентам свободных экономических зон – для строительства и обслуживания объектов недвижимого имущества в этих зонах;
  • компаниям, которые зарегистрированы и осуществляют деятельность в малых городах (при условии покупки государственного недвижимого имущества, которое расположено на этом земельном участке).

Необходимо отметить, что если земельный участок был предоставлен в соответствии с инвестиционным договором без взимания платы за право заключения договора аренды, такой земельный участок или объектами недвижимого имущества, которые размещены на нем, не допускается совершение каких-либо сделок до момента государственной регистрации данных объектов недвижимости (т.е. до завершения их строительства). Срок аренды земельного участка определяется сторонами, при этом максимальный срок аренды составляет 99 лет.


Залог земельного участка и права аренды земельного участка

Земельный участок, который находится в частной собственности, а также право аренды земельного участка может быть заложен только как обеспечительная мера в связи с исполнением кредитного договора, который заключен банком Республики Беларусь, Европейским Банком Реконструкции и Развития или Международной Финансовой Корпорацией.

Земельный участок, которых находится в частной собственности и предоставленный в целях строительства зданий и сооружений должен быть заложен вместе с данными зданиями и сооружениями (как введенными в эксплуатацию, так и не завершенными строительством). При этом возводящиеся объекты должны быть зарегистрированы как незавершенное законсервированное капитальное строение. Строительство объектов на заложенном земельном участке осуществляется без ограничений. Однако если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство объектов на заложенном земельном участке допускается, только если это предусмотрено закладной и в соответствии с установленными в ней условиями. Здания и сооружения, которые построены на заложенном земельном участке, признаются находящимися в ипотеке; при этом изменения в договор об ипотеке не вносятся. Данное правило не распространяется на здания, которые расположены на земельном участке, право аренды которого было заложено.

Капитальные строения, которые расположены на земельном участке, находящимся в частной собственности, могут быть заложены только одновременно с залогом данного земельного участка по тому же договору. Капитальные строения, расположенные на арендованном земельном участке, могут быть заложены только одновременно с залогом права аренды данного земельного участка.

Если арендатор был освобожден от платы за право заключения договора аренды, право аренды земельного участка может быть заложено только после уплаты арендатором названной платы.

В случае неисполнения должником обязательств, обеспеченных залогом, обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в порядке, установленном законодательством. Земельный участок подлежит продаже на публичных торгах. Начальная цена в этом случае определяется по решению суда, за исключением случая, когда между залогодержателем и залогодателем было заключено нотариально удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки. Однако даже в этом случае начальная цена земельного участка должна быть не ниже его кадастровой стоимости на дату заключения названного соглашения.

Когда заложенные капитальные строения, расположенные на арендованном земельном участке, проданы победителю публичного аукциона, данное лицо автоматически получает право аренды данного земельного участка. Продавец и покупатель заложенного земельного участка должны соблюдать ограничения, установленные законодательством, в частности, сохранение назначения земельного участка и ограничение приобретения земельных участков на праве собственности определенными категориями лиц (иностранные физические и юридические лица).

 

Формальности

Соглашение о купле-продаже земельного участка должно быть составлено в письменной форме в виде единого документа, в противном случае оно признается недействительным.

Законодательство предусматривает совершение государственной регистрации в отношение следующих операций:

  • Создание, изменение и прекращение существования недвижимого имущества;
  • создание, передачу и прекращение прав на недвижимое имущество и ограничений (обременений) на недвижимое имущество;
  • сделки с недвижимым имуществом.

Сделки с недвижимым имуществом, не зарегистрированные в установленном порядке, считаются недействительными. Права, а также ограничения (обременения) на недвижимое имущество считаются установленными, измененными или прекращенными с момента государственной регистрации.

Государственная регистрация не требуется в отношение аренды недвижимого имущества, за исключением земельных участков. Договоры аренды недвижимого имущества считаются заключенными с момента их подписания сторонами.

Информация об объектах недвижимости, правах на эти объекты и сделках с ними подлежит учету в Едином реестре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Данный Реестр является открытым источником, и каждое заинтересованное лицо вправе по запросу получить информацию, которая содержится в Реестре в отношение конкретного объекта недвижимости.

 

Изъятие земельных участков

В соответствии с Указом № 667 право собственности на земельный участок может быть прекращено в случае изъятия земельного участка для государственных нужд. Данный нормативный акт устанавливает также закрытый перечень оснований, по которым может быть изъят земельный участок. Если собственник согласен с изъятием земельного участка для государственных нужд, такое изъятие осуществляется на основании решения местного исполнительного органа. Если же собственник не согласен с таким решением, изъятие для государственных нужд осуществляется на основании решения суда. При изъятии земельного участка собственник получает компенсацию в размере его кадастровой стоимости.

 

наверх
Задать вопрос