Пропустил сроки – компенсируй убытки

Яна Фролова, юрист.

Материал был актуален на момент написания статьи. По всем вопросам на info@startbiz.by.

Количество объектов долевого строительства, которые сдаются в установленный срок на сегодняшний день, в том числе на рынке коммерческой недвижимости, в Беларуси весьма невелико. Иногда просрочка составляет несколько месяцев, иногда счет идет на годы.

В случае просрочки сдачи объекта дольщики ведут себя по-разному. Кто-то соглашается подписывать предлагаемые застройщиками дополнительные соглашения к договорам о продлении сроков строительства и мирно ждет, когда его офис или торговый объект все же достроят. А кто-то ждать не может и начинает искать другой выход из сложившейся ситуации.

Один из них — взять в аренду необходимое для ведения бизнеса помещение, а расходы на аренду взыскать с допустившего просрочку застройщика в качестве убытков.

Еще совсем недавно подобные действия со стороны дольщиков были редкостью, поскольку мало кто из них был уверен в положительном исходе дела из-за отсутствия судебной практики. Однако сейчас ситуация изменилась — прецедент создан, такие убытки все-таки можно взыскать.

Вынужденная аренда.

Одно из подобных дел не так давно было рассмотрено в Хозяйственном суде города Минска.

Между организацией «В» (дольщик) и организацией «Г» (застройщик) был заключен договор создания объекта долевого строительства. По договору застройщик обязался организовать строительство встроенного помещения общей площадью 70 кв. м на первом этаже в составе встроенно-пристроенных помещений многоквартирного жилого дома за счет средств дольщика.

По окончании строительства (в IV квартале 2009 г. — I квартале 2010 г.) помещение должно было быть передано в собственность организации «В», которая, в свою очередь, обязалась финансировать строительство и по его окончании принять помещение в собственность.

Свои обязательства по финансированию строительства организация «В» исполнила надлежаще и в срок.

В то же время застройщик своих обязательств по окончанию строительства и передаче объекта в установленный договором срок не исполнил. В связи с этим организация «В» для осуществления хозяйственной деятельности была вынуждена 18.07.2011 г. заключить договор аренды нежилого помещения площадью 115 кв. м, что повлекло соответствующие расходы.

Поскольку возместить указанные расходы застройщик в добровольном порядке отказался, дольщик подал в хозяйственный суд исковое заявление о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств.

Необоснованные возражения.

Исковые требования были заявлены о возмещении убытков за сентябрь — октябрь 2011 года на сумму 12 млн. BYR.

Ответчик исковых требований в полном объеме не признал. В своих возражениях он ссылался на отсутствие доказательств того, что понесенные истцом убытки связаны с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств. Кроме того, ответчик указал, что объект долевого строительства относится к помещению класса «С», а арендованное помещение — к классу «В». Наконец, свой отказ признать исковые требования истец аргументировал тем, что площадь арендуемого помещения была в 1,7 раза больше площади объекта долевого строительства.

Тем не менее решением хозяйственного суда от 29.05.2012 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд признал необоснованными возражения ответчика и пришел к следующим выводам: на основании пояснений сторон и представленных документов было установлено, что истец свои обязательства по финансированию строительства помещения исполнил в полном объеме. Обязательства ответчика, предусмотренные договором долевого строительства, по окончанию строительства помещения и передаче его истцу исполнены не были.

В решении суд указал, что в соответствии со ст. 364 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее ГК) должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются правилами, установленными ст. 14 ГК, согласно которой лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Договором долевого строительства предусмотрена обязанность застройщика возместить дольщику убытки при вводе помещения в эксплуатацию, передаче помещения с нарушением установленных сроков.

Таким образом, именно неисполнение обязанности ответчиком вынудило истца заключить договор аренды помещения для осуществления своей предпринимательской деятельности и, соответственно, повлекло расходы истца в виде арендных платежей.

Возражения ответчика, что арендованное истцом помещение относится к помещению класса «В», а объект долевого строительства — к помещению класса «С», в ходе судебного разбирательства были опровергнуты письмом Государственного комитета по имуществу РБ. В письме указано, что в единой классификации приведены назначения ряда объектов недвижимого имущества, предназначенные для осуществления торговли. При этом деление таких объектов по каким-либо классам единой классификацией не предусмотрено.

Также суд установил, что превышение площади арендованного помещения над площадью объекта долевого строительства в 1,7 раза не влияет на рассмотрение дела, поскольку объект долевого строительства предусматривает отдельный вход, витринные окна, отдельный санузел и возможность парковки автомобиля, что отсутствует у арендованного истцом помещения.

Согласно заключению оценщика от 21.05.2012 г. потенциально возможная величина арендной платы объекта долевого строительства составляла 16 EUR/кв. м, тогда как ставка арендной платы по заключенному истцом договору аренды составляет 6 EUR/кв. м. Таким образом, потенциальная стоимость аренды объекта долевого строительства была признана судом сопоставимой либо превышающей стоимость аренды арендованного истцом помещения.

Решение суда ответчик не обжаловал.

Частичное признание.

В дальнейшем истец подал еще один иск к ответчику о взыскании убытков за ноябрь 2011 г. — август 2012 г. в размере 122 млн. BYR, понесенных им в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком того же договора долевого строительства.

Ответчик признал иск частично. В отзыве на исковое заявление он указал, что истец неправомерно предъявляет к взысканию всю уплаченную им арендную плату, которая должна быть снижена из расчета уменьшения площади арендуемого помещения до площади, равной площади строящегося помещения.

В решении суд указал, что согласно п. 2 ст. 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассматриваемому делу, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении хозяйственным судом другого дела, в котором участвуют те же лица или их правопреемники.

Поскольку по ранее рассматриваемому делу суд уже установил причинно-следственную связь между неисполнением ответчиком обязательств по передаче помещения и необходимостью в связи с этим истцу арендовать иное помещение, а также то, что стоимость аренды помещения строящегося объекта сопоставима либо превышает стоимость аренды арендуемого помещения, доводы ответчика не были приняты судом во внимание, вследствие чего новый иск также был удовлетворен в полном объеме.

Частично не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу. В жалобе он указал, что, поскольку площадь арендуемого истцом помещения составляет 115 кв. м, что на 45 кв. м больше площади помещения, подлежащего передаче ответчиком по договору долевого строительства (70 кв. м), сумма убытков, состоящая из арендных платежей, должна быть уменьшена пропорционально площади.

В жалобе также указывалось, что суд неправильно применил ст. 106 ХПК, поскольку не учел, что ситуация на рынке недвижимости на протяжении 2012 года значительно изменилась: ставки арендной платы в спальных районах, в одном из которых находится строящееся помещение, падают, в то время как в торговых центрах, где помещение арендуется, — растут.

При этом никаких доказательств в подтверждение своих доводов ответчик ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представил.

Постановлением апелляционной инстанции решение было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба — без удовлетворения.

В завершение следует отметить, что взыскание убытков в виде арендной платы, которую дольщик вынужден оплачивать из-за просрочки сдачи ему помещения, не лишает его права взыскивать штрафные санкции за нарушение сроков со стороны застройщика. Поэтому точку в описанной истории ставить еще рано.