Использование помещений в предпринимательской деятельности в Республике Беларусь: размещение места нахождения (юридического адре

Лариса Кожич, юрист.

Александр Буко, юрист.

 

Возможность использования помещений, в том числе жилых, в предпринимательской деятельности – для размещения юридического адреса, осуществления производственной деятельности - является одним из наиболее актуальных вопросов, волнующих учредителей создаваемых фирм, действующие организации, а в некоторой степени и индивидуальных предпринимателей Республики Беларусь.  

В настоящей статье даются ответы на некоторые вопросы, с которыми сталкиваются предприниматели, желающие использовать помещения в предпринимательской деятельности. 

 

1. Понятие места нахождения (юридического адреса) юридического лица.

 

1.1. Основные нормативные правовые акты, касающиеся регулирования вопросов размещения юридических лиц и осуществления производственной деятельности (оказания услуг, выполнения работ).

 

• Декрет Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 N 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» (вместе с «Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования, «Положением о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования") (далее – Декрет №1, Положение о государственной регистрации); 
• Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее – ГК);
• Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее ЖК);
• Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее – КоАП);
• Налоговый кодекс Республики Беларусь (далее – НК);
• Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации недвижимого имущества);
• Закон Республики Беларусь  «О совместном домовладении» (далее – Закон о совместном домовладении);
• Закон Республики Беларусь «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон о КФХ).

 

1.2. Понятие места нахождения (юридического адреса).

 

Для убеждения в актуальности вопроса о значении юридического адреса приведем пример из зарубежной практики. В США множество компаний образуются и имеют юридический адрес в штате Делавэр. Корпоративное право этого штата отличается наибольшей «либеральностью», например, учреждение компании возможно даже по факсу или телефону. На протяжении всего времени существования фирмы она может не иметь никакого фактического отношения к самому этому штату, за исключением лиц, уполномоченных в установленном порядке принимать документы адресуемые фирме. В Делавэре сейчас зарегистрировано более половины крупнейших промышленных компаний США.

В описанной ситуации понятие «юридический адрес» привязано к понятию «место регистрации»: где предприятие было зарегистрировано (создано), там и находится его юридический адрес.

Белорусским законодательством понятие «юридический адрес» фиксируется в нескольких взаимосвязанных категориях: юридический адрес,  место нахождения юридического лица, место размещения юридического лица, место государственной регистрации юридического лица. По сути, все эти понятия именуют тот адрес, который отражен в учредительных документах юридического лица и по которому находятся его органы управления.

ГК использует понятие место нахождения юридического лица. Согласно статье 50 ГК «место нахождения юридического лица определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа (административно-территориальная единица, населенный пункт, а также дом, квартира или иное помещение, если они имеются), а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности».

В Положении о государственной регистрации  для определения юридического адреса используются такие понятия как «место нахождения», «местонахождение» и «место размещения». Также закреплено правило, согласно которому государственная регистрация юридического лица производится по месту его нахождения.

Таким образом, белорусское законодательство исходит из того, что юридический адрес организации зависит от его «реального» места нахождения, т.е. места нахождения его руководящих органов.

НК использует также понятие «место нахождения организации», внося при этом некоторые разъяснения. Так согласно статье 16 НК:

«1. Местом нахождения организации (за исключением простого товарищества) признается место ее государственной регистрации, если иное не установлено настоящей статьей.

…

2. При отсутствии (бездействии) организации по месту нахождения, указанному в пункте 1 настоящей статьи, местом ее нахождения признается место нахождения высшего органа управления организации (место, где осуществляются его полномочия в соответствии с учредительными документами), а при его отсутствии (бездействии) – место, где осуществляются полномочия ее постоянно действующего исполнительного органа.

При отсутствии (бездействии) постоянно действующего исполнительного органа организации место нахождения организации определяется по месту, где принимаются решения по вопросам создания, ликвидации и реорганизации этой организации, изменения состава ее учредителей (участников), увеличения или уменьшения размеров уставного фонда, приобретения или отчуждения ее имущества и другим существенным вопросам управления организацией, либо по месту, в котором находятся основные бухгалтерские документы организации.

 

 

Таким образом, налоговое законодательство идет еще дальше в вопросе конкретизации реального места нахождения юридического лица, не ограничиваясь презумпцией нахождения юридического лица по адресу, указанному в учредительных документах.

Для целей налогового законодательства местом нахождения юридического лица (вне зависимости от его организационно-правовой формы) может признаваться место жительства руководителя, учредителя или участника, т.е. жилое помещение.

 

Чем отличается адрес юридический от адреса почтового? С юридическим адресом связано множество правовых последствий, как то: определение органов, на учете в которых должен состоять субъект хозяйствования; правовой режим, в случае, если для предприятий, зарегистрированных на какой-либо территории, предоставлены определенные преференции, или наоборот ограничения. Таким образом, юридический адрес служит не только для определения «места связи» с юридическим лицом, но и для определения органов государства, с которыми это юридическое лицо обязано контактировать в процессе своей деятельности, особенностей его правового положения, если такие предусмотрены для данной территории, определение места заключения договора, места исполнения обязательств (в случаях предусмотренных ГК).

Закрепленная законодательством привязка юридического адреса к месту нахождения органов управления организации делает возможной «миграцию» юридического лица. Так, например, в случае, когда юридическое лицо сталкивается с некомпетентностью либо предвзятым отношением к нему со стороны тех или иных территориальных государственных структур,  есть вариант найти себе юридический адрес в другой административно-территориальной единице (далее – АТЕ).

При этом, однако, организация подпадает под более пристальный взгляд контролирующих органов. Неоднократные (два и более раза) снятие с учета и постановка на учет в разных налоговых органах (миграция между налоговыми органами) в течение трех лет является одним из критериев повышения категории риска, согласно новой системе осуществления контрольной деятельности в Республике Беларусь.

 

1.3. Обязанность иметь юридический адрес

 

Любое юридическое лицо Республики Беларусь, вне зависимости от его организационно-правовой формы, обязано иметь юридический адрес. Данное заключение основывается на следующих принципиальных моментах:

1) Согласно п. 2 ст. 48 ГК: «В учредительных документах юридического лица должны определяться… место его нахождения…». При регистрации юридического лица учредителями представляется его устав, который должен соответствовать требованиям законодательства, т.е. содержать, в том числе, указание на юридический адрес организации.

2) При государственной регистрации юридического лица требуется указание юридического адреса непосредственно в заявлении о государственной регистрации.

3) В заявлении учредитель подтверждает, что порядок создания юридического лица соблюден.

При этом, исходя из положения статьи 50 ГК, юридическим адресом может быть указание лишь на административно-территориальную единицу и населенный пункт, в котором размещается юридическое лицо.

При этом, исходя из положения статьи 50 ГК, юридическим адресом может быть указаниелишь на административно-территориальную единицу и населенный пункт, в котором размещается юридическое лицо.

Указание конкретного почтового адреса при государственной регистрации, тем не менее, имеет очевидный практический смысл для юридического лица, которое создается для реального осуществления хозяйственной деятельности. Эти сведения необходимы для нормального взаимодействия с контрагентами и государственными структурами. При внесении в Единый государственный регистр юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (далее – ЕГР) сведения о местонахождении юридического лица становятся общедоступными, а также имеют свойство публичной достоверности. Если при регистрации сообщаются сведения о юридическом адресе, не соответствующие действительности, это наносит ущерб не столько государству, сколько гражданскому обороту в целом. Это является основанием для признания государственной регистрации недействительной.

Нынешняя система государственной регистрации юридических лиц создает определенный простор для учредителей в плане вариантов указания юридического адреса при подаче документов на государственную регистрацию. Положение о государственной регистрации закрепляет требование об определении до государственной регистрации «предполагаемого» места размещения юридического лица.

Так, В.В. Галич и И.С. Латышев, отмечают, что «теоретически учредителям теперь можно будет не утруждать себя до подачи документов на гос. регистрацию поисками «юридического адреса» и получением гарантийного письма на него. При регистрации в качестве «предполагаемого» места размещения можно указать любой адрес, зарегистрироваться по нему, потом найти подходящий офис, заключить договор аренды на него и уведомить регистрирующий орган о смене местонахождения».

Все же для подстраховки рекомендуется до подачи документов в регистрирующий орган заручиться гарантийным письмом, в качестве доказательства, что данные, указанные в заявлении не взяты с потолка, и учредитель на самом деле приложил некоторые усилия для определения предполагаемого места размещения организации.

 

1.4. Требования к юридическому адресу.

 

1.4.1. Минимальные размеры и иные требования к помещениям, занимаемым под юридический адрес.

 

Согласно п. 2 статьи 50 ГК минимальная единица площади для юридического адреса – квартира или иное помещение. На наш взгляд под понятием «помещение» следует понимать именноизолированное помещение,. Согласно ст. 1 Закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» под изолированным помещением понимается «внутренняя пространственная часть капитального строения (здания, сооружения), отделенная от других смежных частей строения перекрытиями, стенами, перегородками, имеющая самостоятельный вход из вспомогательного помещения (вестибюля, коридора, галереи, лестничного марша или площадки, лифтового холла и т.п.) либо с территории общего пользования (придомовой территории, улицы и т.п.) непосредственно или через другие помещения, территорию путем установления сервитута, назначение, местонахождение внутри строения, площадь которой описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Изолированное жилое помещение может иметь вход из подсобного помещения (коридора, прихожей и т.п.)»

Таким образом, почтового ящика, несколько квадратных метров в помещении либо что-то иное, чем описанное выше изолированное помещение, для размещения юридического адреса не достаточно.

Следует обратить внимание на то, что на практике складываются ситуации, когда, например, организация указывает в учредительных документах в качестве юридического адреса какое-либо помещение (пом. 2Н), а затем передает в аренду часть этого помещения (офис, кабинет) другому субъекту хозяйствования. Таким образом, организация размещается уже не в помещении 2Н, а в кабинете 3 помещения 2Н, в то время как кабинет 1 и 2 – сдает в аренду другим лицам. В подобной ситуации мы рекомендуем уведомить соответствующие органы о смене юридического адреса, с указанием конкретных помещений внутри первоначально зарегистрированного адреса (например, не «помещение 2Н», а «помещение 2Н, каб. 3»).

Что касается метража помещения, то каких-либо минимальных условий не содержится. Однако существует целый ряд строительных, санитарных, противопожарных требований к помещениям. В них закрепляются требования по размерам (объему и площади) рабочего места на одного сотрудника. В частности для административных помещений в соответствии с  СНБ 3.02.03-03 "Административные и бытовые здания", утвержденными приказом Министерства строительства и архитектуры Республики Беларусь от 28.07.2003 N 142,  площадь помещений следует принимать из расчета 4 кв.м на одного работника управления.

Как только по юридическому адресу начинает осуществляться деятельность с привлечением хотя бы одного работника (например, секретаря), к помещению, в котором размещено юридическое лицо, предъявляются требования целого ряда технических нормативных правовых актов, касающихся обеспечения безопасных условий труда на рабочем месте (обязанность обеспечивать здоровые и безопасные условия труда закреплена статьей 55 Трудового кодекса Республики Беларусь). Среди норм данных ТНПА есть не только требования по размерам рабочих мест, но и ряд других нормативов, соблюдение которых должно обеспечиваться субъектами хозяйствования (уровень шума, инсоляция, температура в помещении и т.д.).

 

1.4.2. Тип помещения.

По общему правилу местом нахождения юридического лица любой организационно-правовой формы может служить нежилое помещение. Что касается размещения организации в жилом помещении, то этот вопрос будет рассмотрен нами далее в отдельном пункте.

Нежилые помещения могут использоваться для осуществления производственной деятельности.  В данном случае юридический адрес предприятия и место осуществления им производственной деятельности могут совпадать. В тоже время, предприятие может иметь несколько производственных помещений (цехов, складов, торговых точек и т.д.), в том числе в других населенных пунктах, но это никак не будет влиять на его юридический адрес (даже если возникает ситуация, когда по юридическому адресу «Витебская область, Глубокский район, Уделовский сельсовет, д. Залеськи, ул. Зелёная, д. 35» будет находиться только руководитель предприятия, а все производственные объекты будут размещены в г. Минске).

Помещение может являться нежилым как изначально, так и в результате перевода его из жилого в нежилое. 

 

2.  Размещение юридического адреса в жилом помещении. 

2.1.            Условия для размещения юридического адреса в жилом помещении.

 

Жилое помещение по общему правилу не может служить местом размещения юридического лица. Это обусловлено требованием ЖК, предусматривающим целевое использование жилого помещения - для проживания граждан.

Однако действующим законодательством предусмотрены исключения из данного правила в зависимости от пригодности либо непригодности жилого помещения для проживания в нем граждан, а также организационно-правовой формы юридического лица. 

 

Если жилое помещение пригодно для проживания, то в нем могут быть размещены: 

 

Частные унитарные предприятия, при соблюдении учредителем следующих требований:

 

1) без осуществления производственной деятельности (выполнения работ, оказания услуг); размещение в таком жилом помещении офиса (сотрудников) созданного ЧУП будет являться нарушением. В этом случае необходимо арендовать нежилое помещение административного назначения.

 

2) жилое помещение принадлежит учредителю на праве собственности (находится в долевой или совместной собственности) либо учредитель постоянно проживает в жилом помещении (за исключением жилого помещения государственного жилищного фонда), о чем свидетельствуют отметка в документе, удостоверяющем личность, либо сведения в карточке регистрации (домовой книге). 

 

3) согласие собственника (сособственника) жилого помещения частного жилищного фонда, а также всех совершеннолетних членов семьи собственника (и членов семьи сособственников), проживающих в этом помещении;

 

4) с собственника жилого помещения взимаются плата за коммунальные услуги и иные платежи, связанные с эксплуатацией такого помещения,  обеспечивающие полное возмещение экономически обоснованных затрат на их оказание (более подробно об оплате коммунальных услуг – далее);

 

5) размещение юридического лица возможно только в квартире или доме, но не в одной из комнат квартиры или дома, поскольку Положение о государственной регистрации позволяет размещать ЧУП только в данных помещениях.

 

Крестьянские (фермерские) хозяйства, при условии: 

жилое помещение принадлежит главе фермерского хозяйства на праве собственности (в том числе на праве долевой или совместной собственности) либо является его постоянным местом жительства.

 

Юридические лица иных организационно-правовых форм могут разместить свой юридический адрес в жилом помещении, при условии соблюдения одновременно следующих требований: 

1. только в одноквартирных, блокированных жилых домах или их частях;

2. по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами;

3. с  соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

 

Если жилое помещение непригодно для проживания, то юридический адрес в нем могут разместить юридические лица любой организационно-правовой формы, при условии проведения описанной ниже процедуры.

 

На основании заключения постоянно действующей межведомственной комиссии местный исполком должен  принять решение о признании жилого помещения не соответствующим санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания.  На основании данного заключения исполком принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое.

Изначально помещение обследуется на предмет соответствия установленным для проживания санитарным и техническим правилам[3]. Для жилых помещений в зависимости от значимости и наличия дефектов устанавливаются две категории санитарно-технического состояния:

к первой категории относятся жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным и техническим требованиям;

ко второй категории относятся жилые помещения, непригодные для проживания.

В случае невозможности устранения имеющихся дефектов жилых помещений первой категории, постоянно действующие межведомственные комиссии вносят предложения исполкому о признании указанных жилых помещений не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодными для проживания.

Местный исполком рассматривает представленные постоянно действующей межведомственной комиссией материалы и принимает решение относительно пригодности жилого помещения для проживания.

 

2.2.            Оплата коммунальных услуг ЧУП, зарегистрированными в жилом помещении.

 

Размещение ЧУП в жилом помещении ведет к увеличению затрат на оплату коммунальных платежей.

Организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда, в «счет-квитанции» по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги после итоговой строки «Итого начислено» указывает отдельной строкой «в т.ч. за местонахождение частного унитарного предприятия»сумму для возмещения частным унитарным предприятием затрат собственнику квартиры.

В свою очередь собственник квартиры, предоставивший ее для регистрации частного унитарного предприятия, вправе письменно обратиться с заявлением произвольной формы к частному унитарному предприятию, предоставив оригинал оплаченной «счет-квитанции».

Частное унитарное предприятие возмещает расходы за текущий период (месяц) собственнику жилого помещения наличными денежными средствами или в безналичном порядке. После возмещения данной суммы собственнику жилого помещения, частное унитарное предприятие может отнести при необходимости, данную сумму на затраты, учитываемые при налогообложении, включив их в себестоимость работ (товаров, услуг). Сумма средств, полученная собственником жилого помещения, как возмещение затрат, не учитывается как дополнительный доход собственника и не указывается в его декларациях о доходах.

  

Законодательством не предусмотрена обязанность частного унитарного предприятия либо его учредителя уведомлять организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда, о государственной регистрации частного унитарного предприятия в жилом помещении (квартире, жилом доме).

Сведения о регистрации частного унитарного предприятия в жилом помещении (квартире, жилом доме) должны поступать в ЖЭС одним из следующих способов:

1) как правило, один раз в месяц администрация района г. Минска после получения выписки с ЕГР уведомляет ЖЭС о регистрации частного унитарного предприятия в соответствующем жилом помещении; 

2) ЖЭС ежемесячно запрашивает у регистрирующего органа информацию о регистрации частных унитарных предприятий в жилых помещениях (квартирах, жилых домах) (подобная практика имеет место, например, в Центральном районе г. Минска).

В любом случае, плата за техническое обслуживание жилого помещения, являющегося местонахождением частного унитарного предприятия, и коммунальные услуги должны уплачиваться в повышенном размере с даты государственной регистрации данного предприятия. Иными словами, если предприятие было зарегистрировано в апреле, а сведения о регистрации предприятия ЖЭС получил только в июне, то это не означает, что собственник жилого помещения освобождается от платы за техническое обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги за апрель и май. Оплату за техническое обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги за указанные месяцы необходимо в любом случае произвести в июне и по ставкам, утвержденным законодательством для случаев размещения предприятия в жилом помещении.

На практике описанная процедура введена не во всех ЖЭСах и мы рекомендуем отправлять в ЖЭС от имени учредителя письмо с уведомлением о размещении юридического адреса в жилом помещении.

Что касается индивидуальных предпринимателей, то в отличие от частных унитарных предприятий факт их государственной регистрации не является основанием взимания с них коммунальных услуг и иных платежей в повышенном размере. Кроме того, индивидуальных предприниматель не наделяется правом учитывать оплату коммунальных платежей в составе расходов при исчислении подоходного налога с доходов от осуществления предпринимательской деятельности.

 

1. 3.                  Вопросы государственной регистрации юридических лиц по месту нахождения и изменения их юридического адреса.

 

3.1.            Документы на юридический адрес, необходимые при создании юридического лица.

 

Государственную регистрацию создаваемого юридического лица проводит государственный орган, к территориальной подведомственности которого будет относиться организация, исходя из её предполагаемого места размещения.

Поскольку в качестве регистрирующих органов указываются областные и Минский городской исполнительный комитеты, то изначально при государственной регистрации по сути имеет значение лишь информация об области, в которой создается организация. В заявлении о государственной регистрации, однако, содержатся графы для указания более точных данных о юридическом адресе: почтовый индекс, район, город, сельский населенный пункт, улица, дом, корпус, квартира (офис), телефон/факс, тип помещения. Указание данных сведений необходимо для достижения следующих задач:

обеспечение ЕГР информацией о конкретном месте нахождения организации, что расширяет информационную составляющую ЕГР;

получение необходимой информации для постановки создаваемого юридического лица на учет в соответствующих государственных органах и организациях через АИС «Взаимодействие».

Кроме того, областные и Минский городской исполнительный комитеты наделены правом делегировать часть своих полномочий по государственной регистрации местным исполнительным и распорядительным органам более низкого уровня (например, администрации районов в г. Минске). В такой ситуации без точного указания юридического адреса невозможно определить компетентный регистрирующий орган.

Как уже упоминалось выше, при государственной регистрации учредители представляют устав организации.